Voor de bouw
Bouwgrond
Voordat u kunt beginnen met de bouw van uw eigen woning, moet u natuurlijk eerst geschikte bouwgrond vinden. Om dit zoekproces gemakkelijker te maken, kunt u informeren bij de gemeente waar u woont of gaat wonen. Ook het internet of plaatselijke makelaars kunnen u helpen bij het vinden van geschikte bouwgrond.
Heeft u een kavel gevonden? Bekijk dan eerst het bestemmingsplan en het koopcontract. Hierin vindt u alle randvoorwaarden die betrekking hebben op de grond die u op het oog heeft. Ook is het aan te raden na te gaan welke voorschriften de gemeente stelt voor het gebruik van de woning, de omgevingsvergunning of het type bouwwerk.
De woning
De bouwgrond is gekocht. Nu is het van belang dat u voor uzelf precies in kaart brengt wat voor woning u wilt bouwen. Denk hierbij vooral aan de volgende aspecten:
- Het woningtype
- Uw woonwensen (de omgeving, comfortlabiliteit, het uiterlijk van de woning)
- Het bouwsysteem. Hierbij gaat het om de draagconstructie van uw eigen woning. De meest voorkomende bouwsystemen zijn:
- Montagebouw
- Traditionele bouw
- Houtskeletbouw
- Staalframebouw
- Blokhuisbouw
- Gietbouw
- Wilt u uw woning individueel ontwerpen of kiest voor een confectiewoning? Een confectiewoning is afkomstig uit een catalogus of wordt gebouwd volgens een 'ladenplan'. Ook kunt u kiezen voor een ‘maatconfectiewoning’. Deze woning wordt volgens uw individuele wensen gebouwd, terwijl de woning toch veel standaardelementen bevat.
- Wilt u dat uw woning sleutelklaar opgeleverd wordt, of wilt u de binnenkant zelf afbouwen?
Uw woning ontwerpen
Met behulp van een architect of op basis van een confectiewoning, laat u uw ideeën omzetten in een uiteindelijk ontwerp. Hierbij moet u met veel aspecten rekening houden. Denk hierbij aan een omgevingsvergunning, een Bouwbesluit en een gemeentelijke bouwverordening.
Ook met het bestemmingsplan dient u rekening te houden. Hierin staat onder andere of de grond die u op het oog heeft wel bedoeld is als woonbestemming, aan welke eisen een woning moet voldoen, enzovoort. Het komt voor dat u iets wilt bouwen dat niet aan de eisen van het bestemmingsplan voldoet. In dit geval kunt u aan de gemeente vrijstelling van het plan vragen.
Het definitieve ontwerp van uw woning wordt vastgelegd in het bestek. Het bestek bevat alle werkzaamheden en de tekeningen die daarbij horen. Ook de voor het werk geldende voorwaarden worden in het bestek opgenomen. Op basis van het bestek wordt de prijsaanbieding door de aannemer gedaan. Het is daarom belangrijk te controleren of het bestek nauwkeurig is samengesteld en voldoet aan uw eisen.
Een architect inschakelen
Een architect kan al uw specifieke wensen omzetten in een concreet ontwerp voor uw woning. Een architect is een deskundige en weet dus als geen ander met welke aspecten hij rekening dient te houden bij het ontwerpen van een woning. Bij dit ontwerp houdt hij tevens rekening met het door u opgegeven budget.
De volgende aandachtspunten kunnen u helpen bij het kiezen van een goede, betrouwbare architect:
- Bij architectenbureaus kunt u (bijna) altijd gratis en vrijblijvend kennismaken. Maak hier gebruik van. Op deze manier komt u er snel achter of het klikt tussen u en de architect en of deze uw wensen kan vervullen.
- Alleen architecten die staan ingeschreven bij de Stichting Bureau Architectenregister mogen zich officieel architect noemen. De naam architect is namelijk een beschermde titel.
- Architecten die zijn aangesloten bij de Bond van Nederlandse Architecten (BNA) werken volgens bepaalde gedragsregels, hebben een beroeps-aansprakelijkheidsverzekering en hebben minstens twee jaar ervaring als architect.
- Om u ervan te verzekeren dat de architect in het verleden goed werk heeft afgeleverd, kunt u contact opnemen met andere particuliere klanten van de architect.
Een aannemer inschakelen
De aannemer is de persoon die de bouw van uw woning realiseert. Let bij de keuze voor een aannemer op zijn of haar ervaring en vraag referenties op. Ook is het aan te raden na te gaan of de aannemer landelijk of regionaal bouwt en of hij of zij met onderaannemers werkt. Wanneer een aannemer is aangesloten bij het Garantie Instituut Woningbouw (GIW), kunt u er zeker van zijn dat u een waarborg aangeboden wordt indien uw aannemer failliet gaat. Tevens geeft het GIW u een garantieregeling voor eventuele gebreken na de oplevering van uw woning.
Wanneer u besluit in zee te gaan met een aannemer, sluit u onderling een contract af. Hierin legt u onder andere financiële aspecten vast en spreekt u af hoelang de bouw gaat duren. Sluit u alleen met de aannemer een contract af, dan regelt deze de overige contracten (bijvoorbeeld met de installateur, architect, enzovoort). Een nadeel hiervan kan zijn dat uw eigen inbreng in het ontwerp van de woning minder is.
De aannemer draagt het risico tijdens de bouw van de woning. Indien u zelf personen inschakelt voor hulp bij de bouw, bent u hier verantwoordelijk voor.
Het contract
Zoals hierboven vermeld is het mogelijk alleen met de aannemer een contract aan te gaan. U kunt er echter ook voor kiezen zowel met de aannemer als met de architect een contract op te stellen. Bij eventuele fouten in het bouwproces kan dit verwarring veroorzaken. In enkele gevallen is het niet duidelijk of de aannemer of de architect verantwoordelijk is voor de gemaakte fout. Indien dit zich voordoet, is het aan te raden beide partijen aansprakelijk te stellen.
Let er bij het opstellen van een contract op dat de volgende punten opgenomen worden:
- De uiterlijke begindatum van de bouw/deelopdracht
- Wie verzorgt de technische omschrijving, constructieve check, omgevingsvergunning en de tekeningen?
- Nauwkeurige en specifieke omschrijving van alle werkzaamheden
- De kosten voor de werkzaamheden
- De ontbindende voorwaarden
- Het maximale budget per onderdeel. Let hierbij vooral op de volgende onderdelen:
- Definitief ontwerp
- Voorlopig ontwerp
- Aankoop grond
- Bouwrijp maken grond
- Aanvraag van een omgevingsvergunning
- Kosten voor de bouw
- Uw eigen tijd die u in de bouw steekt
- De dubbele lasten die u gedurende de bouwperiode betaalt
- Kosten voor de aannemer en architect
- Honoraria voor deskundige derden die ingeschakeld worden
- Kosten voor verzekeringen en garantie-instelling
- Eventuele onvoorziene kosten
- Tijdstip van betaling
- Uiterlijke einddatum van de bouw/deelopdracht. Spreek hierbij een schadevergoeding af wanneer de einddatum niet wordt gehaald.
- Is er sprake van een garantieregeling in het geval van faillissement van de aannemer?
Het is aan te raden uw contract te laten nakijken door een deskundige.
Prijs
Het komt vaak voor dat de bouwer u enkel een schatting kan geven van de te maken kosten voor de bouw. Men noemt dit ook wel de ‘richtprijs’. Het is wettelijk vastgelegd dat de uiteindelijke prijs niet meer dan 10% boven de richtprijs uit mag komen. Deze wetgeving geldt enkel voor overeenkomsten die zijn gesloten op of na 1 september 2003 Hierop geldende uitzonderingen zijn:
- De aannemer u vooraf heeft gewaarschuwd dat het bedrag hoger uit gaat vallen.
- De algemene voorwaarden in het contract iets anders vastleggen.
- Er een stelpost voor deze extra kosten is opgenomen in de begroting/offerte.
Voor bepaalde onderdelen kan een stelpost worden opgenomen. Bijvoorbeeld als nog niet bekend is of u de standaardtegels wilt, of toch het duurdere soort. Ook als nog niet bekend is wat voor soort fundering nodig is, wordt vaak een stelpost gebruikt. U weet dan van tevoren dat deze bedragen aanzienlijk hoger kunnen uitvallen.
Gezien de grote onzekerheid die stelposten met zich meebrengen, raden wij u aan stelposten zoveel mogelijk te vermijden. Vereniging Eigen Huis is van mening dat ook hier een grotere afwijking dan 10% onacceptabel is als de aannemer hier niet van tevoren voor gewaarschuwd heeft. Helaas is dit niet expliciet in de wet geregeld. Ook het werken op basis van een uurtarief (in regie) raden wij u sterk af, omdat u dan geen enkele zekerheid hebt over wat de uiteindelijke kosten zullen zijn.
|
