Wonen in België
Na een goede voorbereiding en een uitgebreid keuzeproces, is het belangrijk te gaan nadenken over uw daadwerkelijke woning in België. In welke regio gaat u wonen? Wilt u een koop- of huurwoning? Hoeveel wilt u maximaal uitgeven aan uw woning? Wat voor hypotheek past het best bij u? U vindt u een geschikte makelaar?
U vindt hier alle informatie over aspecten die te maken hebben met het kopen, huren of bouwen van een woning, alsmede met de taxatie van uw woning en het inschakelen van een makelaar in België.
Hypotheek
Het is belangrijk een passende hypotheek te zoeken in België. Een passende hypotheek is een hypotheek die optimaal aansluit bij uw persoonlijke wensen, uw situatie en uw woning. U kunt in de meeste gevallen zelf beslissen of u een hypotheek bij een Nederlandse of een Belgische bank af wenst te sluiten. Tussen Nederlandse en Belgische hypotheken zitten echter verschillen. Deze verschillen vind u voornamelijk in de voorwaarden en de kosten bij het afsluiten van een hypotheek.
Verschillen tussen Nederlandse en Belgische hypotheken
- Nederlandse en Belgische hypotheekverstrekkers berekenen de waarde van het te financieren pand op een andere manier. Nederlandse hypotheekverstrekkers gaan uit van de executiewaarde van uw woning. In België wordt de waarde van uw woning uitgedrukt in venale waarde. Dit is de normale verkoopwaarde. De normale verkoopwaarde is de prijs die voor de woning kan worden verkregen onder normale omstandigheden, nadat er voldoende publiciteit voor de verkoop is gemaakt en waarbij een normaal aantal potentiële kopers betrokken is. Deze waarde wordt vaak bepaald door de woning te vergelijken met vergelijkbare panden in de omgeving, die onder normale omstandigheden verkocht zijn.
- In België mogen hypotheekverstrekkers geen afsluitprovisie in rekening brengen. In Nederland mag dit wel. Hier rekenen hypotheekverstrekkers een fors bedrag voor het afsluiten van een hypotheek.
- In België worden bijkomende aankoopkosten berekend op basis van het Kadastraal Inkomen (K.I.).
- Sommige Belgische banken houden bij het berekenen van de hoogte van een hypotheek maar met een gedeelte van het Nederlandse inkomen rekening. Zij houden geen rekening met eventueel belastingvoordeel met betrekking tot hypotheekrenteteruggave.
- In België zijn niet alle hypotheekvormen te verkrijgen die Nederland kent. Ook wanneer u bij een Nederlandse financier een hypotheek voor een woning in België af wenst te sluiten, heeft u met een beperkt aanbod te maken.
- Wilt u in België een aflossingsvrije hypotheek afsluiten, dan zult u naar de juiste bank moeten zoeken. Niet alle Belgische banken verstrekken dergelijke hypotheken.
- Gaat u als Nederlander in België wonen, maar blijft u in Nederland werken, dan bestaat de mogelijkheid een hypotheek te verkrijgen tot 125% van de executiewaarde. In enkele gevallen geldt zelfs een maximum van 120% van de vrije verkoopwaarde.
Een woning kopen
Een woning zoeken
Wanneer je besluit een woning te gaan kopen in België, is een eerste stap het zoeken naar een geschikte woning. Dit kan op verschillende manieren:
- Internet
Op het internet wordt een groot aantal woningen in België te koop aangeboden. Het web biedt dus een ideaal uitgangspunt om uw droomhuis in België te vinden.
- Advertenties
Net als in Nederland, worden ook in Belgische week- en dagbladen woningen te koop aangeboden. In de meeste gevallen staat er een telefoonnummer vermeld bij de woning. Het is aan te raden telefonisch gelijk een prijsindicatie te vragen. Op deze manier weet u zeker dat u geen onnodige inspanningen levert voor woningen die buiten uw budget vallen.
- Notaris
Notarissen kunnen optreden als "immobiliënmakelaar", of  hij kan een woning openbaar verkopen. Notarissen worden ingeschakeld door de verkopers.
- Immobiliënkantoren
Als woningzoekende kun je ervoor kiezen een Immobiliënmakelaar in te schakelen. Deze heeft een bestand waarin te koop aangeboden woningen te vinden zijn. In dit bestand zoekt de makelaar naar een woning die voldoet aan uw eisen en aan uw budget.
Tip: Teken als koper nooit een eenzijdige aankoopbelofte. Door ondertekening van een dergelijke belofte bent u als koper verplicht de woning te kopen. De makelaar daarentegen, is niet verplicht de woning aan u te verkopen. Betaal geen voorschoten. Het is aan te raden rechtstreeks met de eigenaar te onderhandelen, eventueel onder toeziend oog van de makelaar.
- Bouwpromotors
Bouwpromotors verkopen de grond en woning altijd samen. Meestal hebben zij onroerend goed in eigendom of in optie. Vaak kopen zij bestaande woningen op, renoveren deze en verkopen ze dan door. Maakt u gebruik van een bouwpromotor, dan scheelt dit u aanzienlijk in tijd. Een nadeel is dat u zelf weinig tot geen inspraak heeft op de inrichting en stijl van de woning.
- Kadaster
Het kan voorkomen dat u uw droomwoning tegenkomt, maar niet weet of deze te koop is. In dit geval kunt u terecht op de Administratie van het Kadaster. Hier kunt u vinden wie de huidige eigenaar van de woning is. Wellicht is deze eigenaar bereid zijn woning te verkopen, wanneer u een goed bod doet.
- Gemeente
Bij de technische dienst van de gemeente kunt u informatie opvragen over beschikbare percelen. Ook kan men u hier vertellen welke bouwvoorschriften op het perceel van toepassing zijn, of er onteigeningsplannen zijn of er rioleringen liggen, enzovoort.
Tip: In Vlaanderen zijn er tal van woningen die zonevreemd zijn. Dit houdt in dat zij gebouwd zijn op grond waar door wetswijzigingen geen woningen meer gebouwd mogen worden. Raadpleeg hierover de gemeente. Â
Het aankoopproces
Nadat u de juiste woning heeft gevonden, kan het aankoopproces beginnen.
-
Optie
Bent u nog niet helemaal zeker dat u de gevonden woning daadwerkelijk wilt kopen, dan is het aan te raden een optie te nemen op de woning. Hierbij spreekt u samen met de verkoper een termijn af, waarbinnen de verkoper de woning niet aan een ander te verkopen. Op deze manier krijgt u wat extra bedenktijd. In enkele gevallen vraagt de verkoper een bedrag voor de optie. Wanneer u uiteindelijk besluit de woning niet te kopen, geldt dit bedrag als een soort schadevergoeding. Koopt u de woning wel, dan is het bedrag een voorschot op de aankoopprijs.
-
Â
Voorlopige (onderhandse) verkoopovereenkomst
De voorlopige verkoopovereenkomst wordt opgesteld wanneer u het met de verkoper eens bent geworden over alle verkoopvoorwaarden. De voorlopige verkoopovereenkomst dient als basis voor de latere notariële akte, maar is wel bindend. Daarom is het raadzaam bij het opstellen hiervan een notaris in te schakelen.
Bij een open verkoop wordt geen voorlopige koopovereenkomst gesloten. Er wordt onmiddellijk een notariële akte opgemaakt en ondertekend. De kosten voor de notaris dienen een dag na de openbare verkoop vereffend te worden. Het aankoopbedrag voor de woning dient in de meeste gevallen binnen een maand na het bod betaald te worden.
-
Â
Notariële akte
Om de koop van de woning definitief te maken, dient er een notariële akte te worden opgesteld. Hierbij zijn twee situaties denkbaar. Ofwel de koper en de verkoper werken samen met dezelfde notaris, of zowel de koper als de verkoper heeft een eigen notaris. In deze laatste situatie delen beiden notarissen het honorarium. Dit brengt extra kosten met zich mee.
De verkoop van de woning dient binnen vier maanden na ondertekening van de voorlopige verkoopovereenkomst geregistreerd te worden.
De kosten
Bij de koop van een woning, betaalt u altijd meer dan alleen het aankoopbedrag. Hier vindt u een overzicht van alle kosten waarmee u rekening dient te houden bij de koop van een woning:
Uitbetaling van alle vakmensen die bij de koop betrokken zijn (bijvoorbeeld taxateur, architect).
Eventuele kosten voor een grondsonering.
Schadevergoeding wanneer een pachter de grond bewerkt heeft.
Eventuele kosten voor een landmeter (alleen van toepassing wanneer er bijkomende opmetingen nodig zijn).
Het aankoopbedrag
Kosten voor de registratierechten. Het percentage dat u aan registratierechten betaalt, is niet bij iedere aankoop hetzelfde. Men maakt hierin onderscheidt tussen een groot beschrijf en een klein beschrijf. Op een klein beschrijf is een registratierecht van 5% (Vlaanderen) of 6% (Wallonië) van toepassing. Bij een grootbeschrijf gelden hiervoor percentages van 10% (Vlaanderen) of 12,5% (Brussel en Wallonië). Voor de berekening van de registratierechten wordt uitgegaan van de venale waarde van uw woning.
Voldoet u aan de volgende voorwaarden, dan heeft u te maken met een klein beschrijf:
U koopt een woning met een kadastraal inkomen van maximaal €745, en u heeft één of twee kinderen ten laste. Bij dit kadastraal inkomen worden ook andere onroerende goederen meegerekend. Heeft u meer dan twee kinderen, dan geldt een ander hoger maximum kadastraal inkomen.
U bezit maar één woning in België. Hierbij worden woningen die geërfd zijn van een bloedverwant uitgesloten. Ook wanneer u een andere woning enkel op vruchtgebruik bezit geldt dit niet als tweede woning.
De koper (of de echtgeno(o)t(e)) van de koper, dient zich in te schrijven in het bevolkingsregister op het adres van het verkregen onroerend goed. Dit dient te gebeuren binnen drie jaar vanaf de datum waarop de aankoopakte is ondertekend. De inschrijving dient minimaal drie jaar achtereen behouden te worden.
Op een bouwgrond betaalt u altijd een groot beschrijf. Blijkt na de bouw van een woning op deze grond dat de nieuw gebouwde woning aan de voorwaarden van een klein beschrijf voldoet, dan kunt u binnen twee jaar na het vaststellen van het kadastraal inkomen het teveel aan betaalde registratierechten terug krijgen.
Koopt u een eigen woning (die u als hoofdverblijfplaats gebruikt) dan geldt een vrijstelling van €15.000 voor de te betalen registratierechten.
Bij de aankoop van een nieuwe woning, mag u betaalde registratierechten voor uw vorige woning in mindering brengen bij de aankoop van de nieuwe woning. Hierbij geldt een maximum van €12.500. Deze vrijstelling is alleen van toepassing als de nieuwe woning uw hoofdverblijf wordt. Tussen de aankoop van uw oude en de verkoop van uw nieuwe woning mag een periode van maximaal twee jaar verstrijken.
Let op: Wanneer u in aanmerking komt voor een klein beschrijf, dient u er rekening mee te houden dat uw woning hergewaardeerd kan worden. Het kan voorkomen dat uw woning na deze herwaardering een kadastraal inkomen van boven de €745 bereikt. In dit geval komt u na de herwaardering in aanmerking voor een groot beschrijf.
In enkele gevallen is het mogelijk BTW te betalen in plaats van registratierecht. Voor de grond waarop de woning is gebouwd is dit echter niet mogelijk. Bekijk vooraf of dit voor u voordeliger is.
De kosten voor de notaris. Voor een notaris betaalt u honorarium. De hoogte van het honorarium wordt bepaald door de aankoopprijs.
De kosten die u voor de akte betaalt.
Koopt u uw woning via een openbare verkoop, dan zijn krijt u te maken met bijkomende kosten. Er wordt een vast percentage bovenop de aankoopsom gerekend. Dit percentage dekt alle overige kosten. Hoe hoger de aankoopprijs, hoe lager het percentage dat u bijbetaalt.
Bij de aankoop van uw woning, zult u waarschijnlijk de woning niet geheel uit eigen zak kunnen financieren. Om de woning toch te kunnen bekostigen, gaat u een hypothecaire lening aan. Ook hiervoor betaalt u extra kosten. Denk hierbij aan notariskosten, rente, kosten die u aan de bank betaalt, enzovoort.
Wetten en regels
Als u een woning koopt in België, bent u gebonden aan de Belgische wet- en regelgeving. Hieronder ziet u een kort overzicht van een aantal belangrijke wetten en regels met betrekking tot de aankoop van een woning:
Vanaf 1 januari 2007, geldt een regel met betrekking tot de elektrische installatie. De verkoper is verplicht u een attest te kunnen voorleggen dat deze installatie door een erkende organisatie is goedgekeurd. Of deze test positief of negatief is, heeft geen verdere gevolgen. Het doel is dat u als koper op de hoogte bent van de staat van de elektrische installatie.
De Wet Breyne is van toepassing bij de verkoop van een woning. De wet beschermd kopers tegen onbetrouwbare bouwpromotoren en aannemers. Deze wet regelt onder andere de betalingsvoorwaarden, de prijs en de opleveringen. Ook voorziet de Wet Breyne in een aantal opschortende voorwaarden (bijvoorbeeld het verkrijgen van een hypothecaire lening). Een derde voordeel is dat u met dank aan de wet meer garantie heeft met betrekking tot de technische uitvoering van de woning.
In het Vlaamse Gewest heeft u als samenwonende de mogelijkheid uw relatie een juridische basis te geven. In dit geval wordt een verklaring van ´wettelijke samenwoning´ opgesteld. Hierdoor geldt voor u hetzelfde tarief voor successierechten als voor gehuwde koppels.
Ook bestaat de mogelijkheid een testament op te laten stellen. In dit testament kunt u laten verklaren dat de partners hun deel van de woning nalaten aan de partner die het langst leeft. Door middel van een dergelijk testament ziet u tevens af van hoe successierechten.
Wanneer de overleden partner echter nog kinderen of andere wettige erfgenamen heeft, moet de partner die in het huis wil blijven wonen deze erfgenamen eerst uitkopen. Om dit te voorkomen kunt u de notaris een tontine in de aankoopakte laten opnemen. In dit geval hoeft de overlevende partner enkel registratierechten te betalen op het deel van de overleden partner. Met betrekking tot een tontine zijn er twee mogelijkheden±
Tontine in volle eigendom
Eventuele erfgenamen worden hierbij buitenspel gezet.
Tontine in vruchtgebruik
De overlevende partner kan de gehele woning behouden. De erfgenamen krijgen hun deel in het eigendom tot het moment dat de tweede partner overlijdt.
Een woning huren
Huurt u liever een woning dan dat u er een koopt? Ook dat is natuurlijk mogelijk. Bij de huur van een woning in België dient u echter met een aantal zaken rekening te houden.
Huurovereenkomst
Een huurovereenkomst wordt afgesloten tussen de huurder en de verhuurder, wanneer deze het eens zijn over de huurvoorwaarden en de prijs.
Elke partij die betrokken is bij de verhuur dient ieder exemplaar van het contract dat in omloop is te ondertekenen. Wanneer dit niet gebeurd is de overeenkomst niet rechtsgeldig.
De overeenkomst dient verplicht voorzien te worden van een bijlage. In deze bijlage vindt men informatie over de veiligheid, bewoonbaarheid, gezondheid, herziening van de huurprijs en de indexering van de woning.
De duur van het huurcontract wordt onderling afgesproken. Hierbij zijn er verschillende mogelijkheden:
- Huur van korte duur; hierbij gaat het om een periode van drie jaar of minder. Dit contract moet drie maanden voor de einddatum beëindigd worden. Tussentijdse beëindiging is alleen toegestaan indien dit in het contract vermeld staat.
- Huur van negen jaar; dit contract wordt alleen beëindigd indien een van de partijen het contract minstens zes maanden voor de einddatum opzegt. Gebeurd dit niet, dan wordt het contract onder de zelfde voorwaarden verlengd voor een periode van drie jaar. In enkele gevallen kan de verhuurder het contract binnen de overeengekomen negen jaar opzeggen. Hierbij dient deze wel rekening te houden met de opzegtermijn van zes maanden. Tussentijds opzeggen door de verhuurder is mogelijk indien:
- Familie van de verhuurder, of de verhuurder zelf de woning wil betrekken.
- De verhuurder grote verbouwingswerken laat uitvoeren. Opzeggen van het contract is in dit geval alleen mogelijk aan het einde van een periode van drie jaar.
Huur van lange duur; een dergelijk contract loopt langer dan negen jaar en eindigt op een vooraf afgesproken datum. Hierbij dient een van de partijen de huur op te zeggen. De huurder dient het contract zes maanden voor de einddatum op te zeggen. Indien het contract niet wordt opgezegd loopt deze ongewijzigd verder voor een periode van drie jaar.
Huur van levenslange duur; een levenslang huurcontract kan alleen door de huurder opgezegd worden. Hierop kunnen uitzonderingen gemaakt worden indien dit in het huurcontract is opgenomen. Er geldt een opzegtermijn van drie maanden.
Huurprijzen in België
- Er zijn wettelijk gezien geen regels die de prijs van een huurwoning bepalen. De prijs hangt onder andere af van de ligging van de woning, de staat van het huis, de oppervlakte en natuurlijk wat potentiële huurders maximaal voor de woning willen betalen.
- De verhuurder van een woning is verplicht de huurprijs bekend te maken bij publicaties op bijvoorbeeld het internet of in de krant. Dit geldt tevens voor het verhuurbord waar de woning van voorzien is.
- De uiteindelijke prijs voor de huurwoning is de prijs die in het contract staat vermeld. Van deze prijs kan alleen worden afgeweken indien er een nieuwe huurovereenkomst wordt afgesloten. Betreft deze nieuwe overeenkomst een verlenging of een opeenvolgende huurovereenkomst van korte duur, dan mag de huurprijs niet aangepast worden.
- De huurprijs kan wel per jaar worden aangepast aan de kosten van het levensonderhoud. Dit gebeurt altijd in schriftelijk overleg met de huurder.
- De huurprijs mag herzien worden indien het huurcontract is afgesloten of vernieuwd voor 31 mei 1997. Deze herziening mag echter alleen plaatsvinden aan het einde van een periode van drie jaar. Zowel de huurder als de verhuurder mogen een herziening van de huurprijs aanvragen.
Indien de prijsherziening wordt doorgevoerd, mag de huurder het contract kosteloos opzeggen. Hij dient hierbij wel rekening te houden met de afgesproken opzegtermijn.
Werkelijke kosten
Er kunnen in enkele gevallen conflicten ontstaan tussen de verhuurder en de huurder over de betaling van verschillende kosten. Hieronder vindt u een verdeling van deze kosten:
- Verhuurder
- Kosten die verbonden zijn aan de eigendom van de woning
- Kosten die verbonden zijn aan dienstverlening ten behoeve van de verhuurder
- Kosten die gelinkt zijn aan het gebruik van het gebouw (riool- en huisvuilbelasting, elektriciteit, water)
- Sinds 2007 is de verhuurder verplicht alle herstellingen voor zijn rekening te nemen die niet vallen onder de huurherstellingen.
- De grondbelasting dient altijd door de verhuurder betaalt te worden.
- Huurder
- Het komt voor dat in het huurcontract is opgenomen dat u als huurder verplicht bent een aantal verhuurderkosten te betalen.
Voordelen huren
- Waarschijnlijk een logisch voordeel, maar huren kan vooral interessant zijn wanneer u niet van plan bent lang op dezelfde plaats te blijven wonen.
- U hoeft zich geen zorgen te maken om herstellings- of onderhoudskosten.
- U heeft geen last van de hoge transactieprijs die u betaalt bij de koop of bouw van een woning.
Aandachtspunten
- Vanaf 1 januari 2009 is het energieprestatiecertificaat verplicht bij de verhuur van een woning. Dit certificaat geeft aan hoe zuinig de woning is. Verder vind u in dit certificaat als huurder tips over hoe u de energieprestaties van de woning kunt verbeteren. Het energieprestatiecertificaat wordt toegekend door een erkende energieadviseur.
Bij de verhuur (of verkoop) van de woning, dient de verhuurder het certificaat voor te leggen aan de potentiële huurder (of koper).
- Het is zeer belangrijk bij het afsluiten van een huurovereenkomst een plaatsbeschrijving te maken. Hierbij wordt afgesproken voor welke beschadigingen in en om de woning de huurder verantwoordelijk gesteld kan worden. Bij het opstellen van de plaatsbeschrijving dienen zowel de huurder als de verhuurder aanwezig te zijn of door iemand vertegenwoordigd te worden.
De afspraken die in de beschrijving worden gemaakt dienen opgesteld te worden voordat de woning bewoond wordt, of tijdens de eerste maand van de bewoning.
|
