Maandlasten verlagen

Uw maandlasten verlagen kan op verschillende manieren. Zo kunt u ervoor zorgen dat u minder kwijt bent aan gas, water en elektra. Kijk voor tips hierover onder Energie besparen.
Uw maandlasten kunnen ook ingeperkt worden door te zorgen dat uw hypotheeklasten lager worden. U kunt bijvoorbeeld uw hypotheek gedeeltelijk aflossingsvrij maken, uw hypotheek oversluiten naar een voordeligere, uw looptijd verlengen of een eventuele tophypotheek laten vervallen. Hieronder leest u verschillende tips voor het verlagen van uw maandlasten.

De topopslag van uw hypotheek laten vervallen

Als er een hypotheek wordt verstrekt waarvan de waarde hoger is dan75% tot 90% van de executiewaarde (waarde van de woning bij gedwongen verkoop), heet dit een tophypotheek. U krijgt dan te maken met een renteopslag. U heeft er, behalve bij de spaarhypotheek, baat bij dat deze rente zo snel mogelijk vervalt. Dit kan zodra uw hypotheek voldoet aan de normen van een basishypotheek. Dit is echter niet bij alle hypotheekverstrekkers even gemakkelijk. Zij laten de renteopslag alleen vervallen op verzoek en enkelen van hen doen dit enkel op de herzieningsdatum.  Bereken op deze website of u voordeel kan behalen: www.hypotheekmaandlastenverlaging.nl.

Bij het grootste deel van de hypotheekverstrekkers moet u eerst een taxatierapport kunnen overleggen waaruit blijkt dat de restantschuld van de hypotheek voldoet aan de normen van een basishypotheek, voordat de topopslag kan vervallen. Ook zijn er geldverstrekkers die eisen stellen aan de minimale looptijd van uw hypotheek. Zij stellen bijvoorbeeld dat de topopslag pas mag vervallen als uw hypotheek al minimaal vijf jaar loopt.

Er zijn echter een aantal gevallen waarin de topopslag zou moeten vervallen:

• Voldoende opbouw van spaarkapitaal;
• Reguliere en/of extra aflossing op hypotheek;
• Waardestijging van het onderpand.

Tussentijds aflossen

In enkele gevallen kunnen uw maandlasten gedrukt worden door tussentijds een deel van uw lening af te lossen. Wilt u weten of u het voor u voordelig is om tussentijds af te lossen? Lees dan de onderstaande regels:

• U moet alleen aflossen met geld dat u niet meer nodig heeft. Het is altijd verstandig een buffer achter de hand te hebben voor onverwachte uitgaven. Daarom is het niet verstandig al uw spaargeld te gebruiken voor de aflossing van uw hypotheek.
• Het is voordeliger een extra premie te storten, dan uw spaargeld te gebruiken om uw spaarhypotheek af te lossen. 
• Als het marginaal belastingtarief lager is en het verschil tussen de spaarrente en de hypotheekrente hoger is, is tussentijds aflossen vaak voordelig.
• Bij de beleggingsverzekeringhypotheek is het meestal niet verstandig extra af te lossen. De uitkering uit de kapitaalverzekering mag namelijk niet hoger zijn dan de hypotheek die er mee wordt afgelost. 
• Extra aflossen kan heel zinvol zijn als u een tophypotheek heeft en als daardoor de renteopslag omlaag gaat of zelfs vervalt. 
• Extra aflossen levert veel voordeel op als de rente van uw hypotheek niet fiscaal aftrekbaar is.
• Heeft u een kleine hypotheek, dan is het vrijwel altijd voordelig af te lossen.
• Heeft uw woning een WOZ-waarde boven de €1.000.000, dan is aflossen ook vrijwel altijd voordelig. Dit komt doordat het eigenwoningforfait de komende jaren sterk zal optrekken voor deze woningen. 
• Hoe hoger het percentage van belastingteruggave, des te nadeliger extra aflossen.
• U kunt beter niet extra aflossen als u verwacht in de toekomst naar een duurdere koopwoning te verhuizen.
• Als de hypotheekrente veel hoger is dan de spaarrente en de renteherziening nog lang op zich laat wachten, is het verstandig vervroegd af te lossen. 
• Aflossen van een annuïteitenhypotheek met een relatief korte resterende looptijd (ongeveer vijf jaar) is heel voordelig.
• Zorg ervoor dat u wegens vervoegde aflossing geen boete hoeft te betalen. Dit kan door niet meer af te lossen dan het boetevrije deel of door af te lossen op de renteherzieningsdatum.
  

Overstappen naar een andere hypotheekvorm

Er zijn twee overstapmogelijkheden die uw maandlasten aanzienlijk kunnen verlagen:

1. Hypotheek (gedeeltelijk) aflossingsvrij maken
   Uw hypotheek aflossingsvrij maken houdt in dat u alleen nog maandelijks rente over uw schuld betaald en geen bedrag aflost op uw lening of premie betaalt. Voor het aflossingsvrij maken van uw huidige hypotheek is geen noteriële akte nodig, mits u uw lening niet verhoogt. Enkele hypotheekverstrekkers hanteren wel de regel dat een dergelijke akte nodig is bij het verlengen van de looptijd; iets wat bij een aflossingsvrije hypotheek gebruikelijk is.
   
   Om uw hypotheek aflossingsvrij te mogen maken, dient uw woning voldoende overwaarde te hebben. De hypotheek mag bij de meeste hypotheekverstrekkers niet hoger zijn dan ongeveer 65% tot 85% van de vrije verkoopwaarde.
   
   Lees meer over:
   Aflossingsvrij maken van uw spaarhypotheek, uw beleggingsverzekeringshypotheek of uw annuïteitenhypotheek

   Aflossingsvrij maken van uw spaarhypotheek

   Het aflossingsvrij maken van uw spaarhypotheek houdt in dat u geen premie meer voor kapitaalopbouw en overlijdensrisicoverzekering betaalt. Hierdoor dalen uw nettomaandlasten. De kosten blijven echter altijd hoger liggen dan die van een reguliere aflossingsvrije hyptheek. Hier tegenover staat dat uw restantschuld bij het eindigen van de looptijd lager zal zijn. Tevens gaat de opbouw van uw kapitaal door, omdat de verzekeraar rente blijft uitkeren over het kapitaal dat u reeds heeft opgebouwd. Deze opbouw gaat echter minder snel dan wanneer u de hypotheek niet aflossingsvrij zou maken.

   Let op: wacht met het aflossingsvrij maken van uw spaarhypotheek tot tenminste vijftien tot twintig jaar van de looptijd is verstreken. Doet u dit niet, dan kunt in de problemen komen met de fiscale eisen die aan een kapitaalverzekering worden gesteld.

   Het risico

   In tegenstelling tot de spaarhypotheek zit er houdt de aflossingsvrije hypotheek geen rekening met kwijtschelding van de restantschuld bij overlijden.

   Aflossingsvrij maken van uw beleggingsverzekeringshypotheek

   Het aflossingsvrij maken van een beleggingsverzekeringshypotheek zou in theorie voordelig zijn. Dit heeft echter pas nut als er vijftien tot twintig jaar van de looptijd verstreken zijn. In de meeste gevallen heeft een dergelijke hypotheek niet zo’n lange looptijd.

   Aflossingsvrij maken van uw annuïteitenhypotheek

   Vooral wanneer de resterende looptijd van uw annuïteitenhypotheek niet meer zo lang is (vijf tot tien jaar), kan het voordelig zijn deze aflossingsvrij te maken. Hier zit wel een nadeel aan. Hoewel uw maandlasten zullen dalen, zit u tot de verkoop van uw woning vast aan de hypotheek, omdat u niks op uw restantschuld aflost.
   

   
   
2. Overstappen naar een bankspaarhypotheek
   Bij diverse hypotheekvormen kan het met oog op uw maandlasten voordelig zijn om over te stappen naar een bankspaarhypotheek. Hieronder wordt per vorm aangegeven of het al dan niet voordelig is om over te stappen:

• Annuïteitenhypotheek/lineaire hypotheek
  Alleen als de resterende looptijd nog minimaal twintig jaar is, is overstappen naar banksparen een optie.
  
• Aflossingsvrije hypotheek
  Wilt u tijdens de looptijd van uw hypotheek al beginnen met aflossen, dan is overstappen naar een bankspaarhypotheek een goede optie, mits de resterende looptijd nog minimaal 20 jaar is.
  
• Beleggingshypotheek
  Het voordeel van het omzetten van een beleggingshypotheek naar banksparen, is dat u geen 1,2% vermogensredementsheffing meer hoeft te betalen. Dit is echter alleen mogelijk wanneer de resterende looptijd nog minimaal twintig jaar is.
  
• Spaarhypotheek
  Overstappen van een spaarhypotheek naar een bankspaarhypotheek is vrijwel nooit aan te raden. Enkel wanneer uw looptijd nog kort is en u de verplichte overlijdensrisicoverzekering niet nodig heeft, kan het zinvol zijn om over te stappen.
• Overstappen vanwege uw overlijdensrisicoverzekering
  Overstappen naar een bankspaarhypotheek kan heel voordelig zijn wanneer uw huidige hypotheek een overlijdensrisicoverzekering verplicht stelt, terwijl u deze eigenlijk niet nodig heeft.
  
• Levenhypotheken
  Heeft u een kapitaalverzekering (spaarhypotheek, traditionele hypotheek, hybride hypotheek, beleggingsverzekeringshypotheek) die nvoor 1 januari 1992 is ingegaan en is deze nadien niet meer gewijzigd, dan is het niet verstandig om de levenhypotheek om te zetten in een bankspaarhypotheek. Met het omzetten van de hypotheek verliest u vaak uw voordelen.
  Is de verzekering voor 14 september 1999 ingegaan, dan loopt u het risico de vrijheid om de uitkering uit de verzekering voor andere zaken dan voor het aflossen van de hypotheekschuld te verliezen wanneer u de hypotheek omzet naar banksparen.
  

Looptijd verlengen

Ligt de einddatum van uw hypotheek voor 2031 (er vanuit gaande dat uw hypotheek voor 2001 is afgesloten) dan kunt u de hypotheeklasten drukken door de looptijd van uw hypotheek te verlengen. Hierdoor spreidt u uw lasten over een langere periode uit.

Over het algemeen is het bij elke hypotheekvorm mogelijk om de looptijd tussentijds te verlengen. Bij spaarhypotheken en dergelijke, waarbij meer partijen betrokken zijn dan enkel de hypotheekverstrekker, is hier echter iets meer regelwerk voor nodig dan bij andere hypotheekvormen.

Kapitaalverzekeringen en bankspaarrekeningen hebben meestal al de maximale looptijd van dertig jaar, waardoor het niet mogelijk is ze nog te verlengen.

Bij hypotheken die na 2001 zijn afgesloten is het verlengen van de looptijd meestal niet aantrekkelijk. In de extra periode die de looptijd bedraagt, is de hypotheekrente niet meer fiscaal aftrekbaar. Hierdoor is verlenging financieel meestal onaantrekkelijk.

Hypotheek oversluiten naar lagere dagrente

Gedurende de looptijd van uw hypotheek, kan u situatie zodanig veranderen dat u hypotheek niet meer goed bij u past. Bovendien ontwikkelt de hypotheekmarkt zich, waardoor het  mogelijk is dat er intussen een hypotheek is die voordeliger is dan de hypotheek die u een aantal jaar geleden heeft afgesloten. Het kan ook voorkomen dat de dagrente flink is gedaald, terwijl u nog aan uw te hoge rente vast zit.

In enkele gevallen is het dan aan te raden uw hypotheek over te sluiten. Bij een spaarhypotheek is dit echter nooit verstandig.

Sluit u uw huidige lening over naar een lagere dagrente en kiest u voor een langere rentevastperiode, dan weet u zeker dat u de komende jaren lasten heeft die u kunt dragen. Dit kan dus verstandig zijn. Maar er is een groot aantal hypotheekverstrekkers dat in dit geval een boete hanteert. De minimumboete ligt meestal op drie maande renten. Daarom is oversluiten bij een klein renteverschil meestal niet voordelig.

Overweegt u uw huidige hypotheek over te sluiten naar een hypotheek met een lagere rente, overweeg dan eerst uw antwoorden op onderstaande vragen:

• Verwacht u dat de rente de komende jaren nog gaat stijgen?
• Is de huidige rente laag in vergelijking met rentetarieven in het verleden?
• Is er sprake van een vlakke of juist een sterk stijgende rentestructuur?
• Kunt u de schommelingen in de woonlasten financieel en geestelijk aan?
• Is de kans groot dat u binnen een paar jaar gaat verhuizen?
• Betreft het al dan niet een spaarhypotheek?
• Hoeveel risico loopt u met uw huidige hypotheek als u de hoogte van de lening in verhouding tot de waarde van het onderpand bekijkt, of als u rekening houdt met de door u gekozen hypotheekvorm?
• Ligt uw prioriteit bij zekerheid of bij lage lasten?
• Wilt u zo veel mogelijk vrijheid om uw hypotheek tussentijds naar eigen wens aan te passen?
  

Het is soms ook mogelijk om bij uw eigen hypotheekverstrekker over te stappen naar een lagere dagrente. Hiervoor wordt een boete in rekening gebracht, maar als het renteverschil groot genoeg is, is het voordelig deze te betalen door hem mee te financieren in een aflossingsvrije lening. Informeer hierover bij uw hypotheekverstrekker.