Makelaar

Wilt u een woning kopen, dan is de kans groot dat u te makenkrijgt met een makelaar. Makelaars verdienen hun brood met het kopen en verkopen van huizen. Gaat u verhuizen of bent u van plan een eerste woning te kopen? Dan kan een makelaar veel voor u betekenen. De makelaar is bekend met de huizenmarkt, en is een goede onderhandelaar. Hij kan u helpen met de koop- of verkoop van uw woning.

Courtage

In ruil voor zijn deskundigheid brengt de makelaar een vergoeding in rekening, ook wel courtage genoemd. Stel, u koopt een huis van € 200.000. In dat geval betaalt u ongeveer € 5000 voor courtage aan uw makelaar. Deze kosten bespaart u wanneer u zich zelfstandig op de woningmarkt begeeft. Daarom bent u in sommige gevallen beter af wanneer u geen gebruik maakt van de diensten van de makelaar. Wanneer u zelf over voldoende kennis en vaardigheden beschikt kunt u overwegen geen makelaar in te schakelen.

Taken van de makelaar

De makelaar kan u helpen bij het zoeken naar de juiste woning. Verder weet de makelaar welke prijs u voor een woning kunt vragen of bieden en kan de makelaar helpen met het maken van een verkoop- of koopplan. Bij onderhandelingen over de koop- of verkoopprijs kunt u veel baat hebben bij de onderhandelingservaring van de makelaar. Tot slot begeleidt de makelaar u bij het maken van afspraken en de bezichtiging van de woning.

Voor elk van de taken van de makelaar dient u een afweging te maken: kunt en wilt u dit zelf doen, of wilt u dit door een makelaar laten uitvoeren?. Om zelf de juiste prijs voor een huis te bepalen, moet u zich uitgebreid verdiepen in de woningmarkt. Bij het onderhandelen, kunt u erop rekenen dat u tegenover een ervaren makelaar komt te staan. U moet dan precies weten wat uw onderhandelingsruimte is. Bij zelfstandige bezichtiging van de woning, hebt u voldoende kennis nodig om te weten waar u op moet letten. Tot slot gaat het bij koop of verkoop van een woning om veel geld. U steekt zich waarschijnlijk voor een lange tijd in de schulden. Mede hierom is het belangrijk goed te weten waar u aan begint.

Dankzij het internet is het zoeken naar een fijne woning een stuk eenvoudiger geworden. Zo kunt u bijvoorbeeld op de site van de NVM (www.funda.nl) terecht voor een groot deel van het woningaanbod in Nederland. Belangrijk voor de vraag of u in deze fase van het aankoopproces al een makelaar inschakelt, is het gegeven dat het aanbod pas na een dag op de site terecht komt. Tot die tijd krijgen mensen die werken met een NVM makelaar voorrang. De makelaar heeft in dit geval een voorsprong op zelfstandige kopers.

Voor de verschillende stappen in het koop- of verkoopproces kunt u vaak een makelaar inschakelen, zonder dat u meteen alles overdraagt. Zo kunt u de makelaar vragen een woning te taxeren. Vaak zijn makelaar uitstekend op de hoogte van de recente prijsontwikkelingen in uw omgeving. Daarnaast weet de makelaar waar hij op moet letten om de waarde van een huis te bepalen.

Bij het onderhandelingsproces kunt u ook gebruik maken van de diensten van een makelaar. Op deze manier spaart u de kosten van het voortraject van zoeken en bezichtigen uit. Wel heeft u tijdens de onderhandelingen de hulp van een ervaren onderhandelaar, die weet waarop te letten.

Hoe vind ik een betrouwbare makelaar?

Schakelt u een makelaar in voor de aan- of verkoop van een woning, dan kiest u de makelaar zelf. Bij de keuze voor een makelaar verdient het aanbeveling te controleren of de makelaar is aangesloten bij, of gecertificeerd door, één van de drie brancheverenigingen: de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), Landelijke MakelaarsVereniging (LVM) en Vereniging Bemiddeling Onroerend goed(VBO).

Tot 2001 beschermde de wet de titel makelaar. Tegenwoordig mag iedereen zich makelaar noemen. Om de klant te garanderen dat een makelaar goed opgeleid is, werken de drie brancheverenigingen met een certificaat. Een makelaar krijgt een dergelijk certificaat enkel wanneer hij aan door de branchevereniging gesteld eisen voldoet en regelmatige bijscholing krijgt.

Na het doorlopen van een trainingstraject bij de NVM en LMV mag de makelaar zich ‘register makelaartaxateur’ noemen. Alle makelaars met een certificaat ‘register makelaartaxateur’ zijn de te vinden op de site van KEMA (www.kema.com).

Bij de VBO krijgt de makelaar de titel ‘gecertificeerd makelaar’. Iedereen die zich ‘gecertificeerd makelaar’ mag noemen, staat op de site van de stichting certificering VBO makelaar (www.scvm.nl).

Ook voor makelaars die niet bij één van de drie brancheverenigingen aangesloten zijn, is het mogelijk een certificaat te behalen. Deze makelaars worden tevens op de genoemde sites vermeld. Het lidmaatschap van de branchevereniging heeft voor u als voordeel dat u kunt rekenen op vaste voorwaarden, een erecode, een beroepsaansprakelijkheidsverzekering en een interne geschillenregeling of tuchtcollege.U krijgt zekerheid over de kwaliteit van de diensten van de makelaar.

De laatste paar jaar besluiten steeds meer makelaars samen te gaan werken. Een belangrijk voorbeeld van een dergelijk samenwerkingsverband is de ERA (Electronic Realty Associates, www.era.nl). Bij de ERA aangesloten makelaars benaderen de markt actief, en proberen de klant van goede informatie te voorzien. De ERA eist van Nederlandse makelaars lidmaatschap van de NVM. Dit garandeert de deskundigheid en integriteit van de makelaar.

Ook de Garantiemakelaar (www.garantiemakelaars.nl) is een voorbeeld van een samenwerkingsverband van makelaars. Een Garantiemakelaar biedt een onafhankelijke bouwkundige keuring bij zowel de koop als verkoop van een woning. Op basis van deze keuring kan de garantie makelaar u goedkoop of zelf gratis een garantieverzekering aanbieden. Daarnaast hebben Garantiemakelaars afspraken gemaakt omtrent informatievoorziening naar de klant.

De genoemde samenwerkingsverbanden vragen NVM lidmaatschap van de leden. Voordat u met een makelaar in zee gaat, is het aan te raden te informeren naar lidmaatschap of certificering door één van de drie brancheorganisaties.

Wat doet een makelaar voor u als koper?

Aankoopopdracht
Wanneer u het hele koopproces uit handen wilt geven, dan kunt u de makelaar een aankoopopdracht geven. Uw makelaar begeleidt u dan van oriëntatie tot aankoop. Concreet mag u van een dergelijke opdracht het volgende verwachten:

• Aan de hand van uw financiële situatie en uw wensen bepaalt de makelaar hoeveel u maximaal uit kunt geven.

• Aan de hand van uw wensen en eisen bepaalt de makelaar samen met u naar welke woningen gezocht kan worden.

• De makelaar houdt u op de hoogte van het aanbod van de door u gewenste woningen in uw regio.

• U wordt begeleidt bij het bezichtigen van woningen. Daarnaast kan de makelaar u informeren over de fiscale, juridische en bouwkundige voor- en nadelen van een specifieke woning.

• De makelaar voert voor u de onderhandelingen met de verkoper.

• De makelaar controleert de koopovereenkomst en informeert u over eventuele clausules.

• De makelaar informeert u over uw mogelijkheden met betrekking tot de hypotheek.

Voor dit pakket aan diensten betaalt u een behoorlijk bedrag aan courtage. Daarom bieden makelaars ook aan om een gedeelte van deze activiteiten voor u uit te voeren. Wanneer u zelf een woning heeft gevonden, kunt u bijvoorbeeld de makelaar inschakelen voor het onderhandelingsproces. Bij een aankoopopdracht verdient het aanbeveling met de makelaar af te spreken dat u bij geen resultaat geen kosten verschuldigd bent.

Oriëntatieopdracht
Naast het uitbesteden van de volledige aankoopopdracht, kunt u ook eerst een oriëntatieopdracht verstrekken. Bij een oriëntatieopdracht gaat de makelaar gedurende een afgesproken periode op zoek naar huizen die bij u passen. Dit heeft als voordeel dat u eerst voor een vooraf afgesproken bedrag een goed beeld krijgt van de markt. Bovendien kunt u, als de dienstverlening u niet bevalt, wisselen van makelaar.

Wanneer u via een oriëntatieopdracht een goede woning heeft gevonden, dan kun u meteen zaken gaan doen met de verkopende makelaar. De verkopende makelaar mag u geen courtage in rekening brengen.

Wilt u na een oriëntatieopdracht een eigen makelaar bij de koop betrekken, dan mag de makelaar dit alleen doen wanneer hij het huis niet zelf aanbiedt. Zo wordt een onpartijdige bemiddeling door uw makelaar gegarandeerd. Voor het verdere verloop van het aankoopproces met de makelaar betaalt u courtage.

Een nadeel van het verlenen van een oriëntatieopdracht is dat uw makelaar waarschijnlijk de klanten die een volledige koopopdracht geven, voorrang zal verlenen. Bovendien kunt u voor oriëntatie ook heel goed terecht op websites of kranten advertenties.

Garantieregelingen
Stel, u hebt een huis gekocht en na een half jaar blijkt de woning verborgen gebreken te hebben. Voor dit soort gevallen biedt de makelaar een garantieregeling. Met een garantieregeling bent u verzekerd tegen ernstige gebreken, die bij de keuring van de woning niet bekend waren.

De bouwkundige keuring zorgt ervoor dat u een goed idee krijgt van de bouwkundige staat van een woning. Dit is voordelig wanneer u over de prijs wilt gaan onderhandelen of alvast een inschatting wilt maken van eventuele onderhoudskosten. Daarnaast gebruikt een verzekeraar de keuring om inzicht te krijgen in het risico van verborgen gebreken. U kunt een gunstigere verzekering krijgen wanneer in de keuring een lage risicofactor is vermeld.

Alle onderdelen die bij de keuring als solide worden aangemerkt vallen onder de garantieregeling. De bouwkundige keuring is niet helemaal waterdicht. Daarom is het mogelijk dat er toch gebreken boven water komen. In overleg met uw makelaar kunt u kiezen welke onderdelen u onder een garantieregeling wilt laten vallen.

Onderhandelingen over de courtage

Wanneer u de makelaar een aankoop- of verkoopopdracht geeft, mag de makelaar courtage in rekening brengen. De courtage wordt vaak berekend als een percentage van de koopsom. Omdat de makelaar vrij is in het bepalen van de hoogte van courtage, is het verstandig verschillende makelaar te vergelijken. Wanneer u uw huis wilt verkopen, speelt natuurlijk ook de verkoopprijs die de makelaar kan krijgen een rol. Ook andere factoren (zoals de verkoop- of koopstrategie) spelen mee in de keuze voor een makelaar.

Voordat u besluit in zee te gaan met een makelaar, is het aan te raden eerst informatie in te winnen. Zo kunt u gratis informatie krijgen over het aanbod van een makelaar. Ook kunt u in overleg met een verkopende makelaar alvast woningen bezichtigen. Pas wanneer u uitdrukkelijk opdracht geeft te kopen of te verkopen, mag de makelaar courtage in rekening brengen. Deze opdracht wordt vaak schriftelijk bevestigd. Ook kunt u een mondelinge opdracht geven, maar dan dient de makelaar via getuigen aan te tonen dat de afspraak daadwerkelijk gemaakt is.

Wanneer u een koopopdracht geeft, is het zinvol met uw makelaar te overleggen over uw hypotheek. Vaak krijgt een makelaar provisie over een aangevraagde hypotheek, en kan daarom de courtage lager uitvallen. U krijgt deze provisie niet wanneer u zelf de hypotheek afsluit. De provisie die de makelaar ontvangt kan aardig oplopen, en dus kan ook de korting op courtage aanzienlijk zijn. Overleg dus eerst met uw makelaar alvorens u een hypotheek afsluit.

Regels met betrekking tot courtage

De makelaar mag alleen courtage in rekening brengen, wanneer u daadwerkelijk een huis koopt of verkoopt. Wanneer u de opdracht annuleert kan de makelaar wel gemaakte kosten in rekening brengen. Wanneer u hier vooraf afspraken over maakt, komt u niet voor verassingen te staan.

Ook wanneer u zonder de hulp van een makelaar een woning vindt gedurende een aankoopopdracht, mag de makelaar courtage in rekening brengen. Bovendien kan de makelaar courtage in rekening brengen tot drie maanden na het stopzetten van een opdracht. Wanneer u de opdracht stopzet, dient u aan te tonen dat u zonder de hulp van de makelaar een woning hebt gevonden. Kunt u niet aantonen dat u de woning zelfstandig vond, dan mag de makelaar courtage in rekening brengen. Ook na de drie maanden kan de makelaar courtage vragen, wanneer u een woning koopt die tijdens de opdracht door de makelaar aangeboden is.

Om misverstanden tussen u en de makelaar te voorkomen kunt u de makelaar vragen alle afspraken schriftelijk vast te leggen. Ook kunt u zich uitgebreid informeren over de voorwaarden van de makelaar en de brancheorganisatie waar de makelaar lid van is.

Bij welke instanties kunt u terecht?

NVM
De NVM is met ruim 3600 aangesloten makelaars en vastgoeddeskundigen de grootste en meest invloedrijke brancheorganisatie op het gebied van vastgoed. De leden van de NVM zijn gespecialiseerd in wonen, bedrijfs- en agrarisch onroerend goed en in vastgoedmanagement.

Via de raad van toezicht van de NVM kunt u een geschil met een NVM makelaar oplossen. Bij de adviescommissie voorwaarden en tarieven van de NVM kunt u terecht voor onterecht in rekening gebrachte courtage. Een NVM lid is gebonden aan de regels en voorwaarden van de NVM.

Uiteraard kunt u voor meer informatie terecht op de website van de NVM (www.nvm.nl). Ook kunt u het woning aanbod van de NVM leden bekijken op de site www.funda.nl.

LMV
De Landelijke Makelaars Vereniging is een vereniging waarin circa 500 registermakelaars zijn georganiseerd. Het doel van de LMV is het behartigen van de belangen van de aangesloten makelaars en hun cliënten. De activiteiten zijn gericht op het verhogen van de kwaliteit van de makelaardij in onroerende zaken.

Wanneer u problemen heeft met een LMV makelaar kunt u terecht bij de geschillencommissie van de LMV. Deze geschillencommissie kan leden van de NVM een straf opleggen, wanneer u verkeerd behandeld bent. Voor meer informatie en het woningaanbod van de LMV kunt u terecht op www.lmv.nl.

VBO-makelaars
De snelst groeiende en meest actieve brancheorganisatie voor makelaars in onroerend goed. De ruim 800 aangesloten makelaars stellen de consument centraal en staan voor kwaliteit en betrouwbaarheid.

De VBO Makelaars zijn vakbekwaam en worden permanent getoetst om hun vakkennis bij te houden. Om de kwaliteit van de dienstverlening te waarborgen is de VBO Makelaar gehouden aan de gedragscode. Op het handelen wordt toegezien door een onafhankelijk tuchtcollege. Voor meer info kunt u kijken op www.vbo.nl.

Vereniging Eigen Huis
Op de website van de Vereniging Eigen Huis staat veel informatie voor huizenbezitters. Van alles over koop en verkoop, financiering, juridische en bouwtechnische zaken en over de makelaar (www.eigenhuis.nl).